文章導讀：7月12日15時33分左右，蘇州市吳江區(qū)松陵街道油車路四季開源酒店店鋪房屋發(fā)生坍塌，事件發(fā)生后便得到了多方關注。據(jù)了解，現(xiàn)場被困人員有23名，截至7月13日7時，已救出被困人員14人，其中1人已無傷回家，8人遇難，目前還有9名失聯(lián)人員正在全力搜救中。根據(jù)多家媒體報道，此酒店所在建筑有超過30年的歷史，但倒塌的部分則是近幾年新蓋的四層樓。業(yè)內人士猜測坍塌原因疑似酒店裝修中破壞承重墻，此事也為酒店行業(yè)敲響了警鐘。
酒店設計裝修和改造升級對于酒店來說并不陌生，根據(jù)不同時期客群定位和業(yè)主需求的不同，酒店會進行大大小小的裝修改造，但是改造依然要遵循“建筑基本法”。不少酒店在出建或者改造過程中熱衷于高坪效，反而忽略了酒店本身的建筑設計水平和安全漏洞，這對于酒店未來發(fā)展來看，永遠擁有難以解決的隱患。那么如何在保證建筑安全的基礎上合理設計或改造應當成為酒店方和業(yè)主方關注的重點。
酒店不僅是一個勞動密集型行業(yè)，還是一個資產(chǎn)密集型行業(yè)。如果用一句話來形容當今酒店業(yè)的投資現(xiàn)狀，筆者認為整體產(chǎn)能過剩，經(jīng)營效益差，投資回報低，而新冠疫情的暴發(fā)更是讓整個行業(yè)雪上加霜。作為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)之一，酒店以往都用間夜作為統(tǒng)計單位，如平均房價、出租率和RevPAR。但是近年來，商業(yè)地產(chǎn)的投資者為了謀求最佳的投資回報，更愿意用坪效對比不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營效益。為了破解酒店收益不良的困境，“提升坪效”成為酒店經(jīng)營管理者的新法寶，然而如何才能顯示其“威力”，似乎還存在眾多盲區(qū)。被忽略的重要盲區(qū)之一是認為，“提升坪效”只需做好運營階段的收益管理，這種想法忽視了酒店本身的建筑設計邏輯。
坪效是商業(yè)地產(chǎn)里最重要的指標之一，坪效源于日本，后傳入臺灣，原建筑面積的使用單位1坪約為3.3平方米，相當于一個榻榻米的面積。后來將坪效的單位改為平方米，仍用“坪”字，它的計算公式為“坪效=營業(yè)額/建筑面積”，即每平方米產(chǎn)生的營業(yè)額。因此，坪效強調的是建筑面積的收益效率，酒店空間功能的設計好壞就是創(chuàng)造收益的客觀條件。而收益管理是在酒店現(xiàn)有的條件下把房間賣給出價更高的客人，同時提升客房的出租率以獲取更高的收益。根據(jù)筆者的調研，多數(shù)酒店管理者對如何鑒別酒店的坪效并不敏感，即使是做過多年管理工作和酒店籌建工作的管理者，甚至一些建筑師也不見得懂。通常建設一個有價值的酒店不僅要有一個好設計師，還必須有一個懂得酒店產(chǎn)品的專家。
大量的實際案例和數(shù)據(jù)顯示，那些效益好、投資回報周期短的酒店，無一例外在建筑設計的各種參數(shù)方面有明顯優(yōu)勢。因此，要想根治目前酒店“效益低”這個難題，還得從建筑設計抓起。建筑設計好的酒店再結合收益管理，共同幫助酒店提升收入，實現(xiàn)利潤最大化。但如果只注重收益管理，而忽視酒店建筑設計，就是“撿了芝麻丟了西瓜”。
酒店高坪效背后的酒店客房設計邏輯：酒店屬于商業(yè)建筑范疇，其服務對象是人。所以，酒店建筑設計目的是建筑空間功能和為人服務。因此，在研究酒店坪效時，我們把建筑空間功能看作坪效的關聯(lián)性因素，把為人服務看作影響因素。經(jīng)數(shù)據(jù)的收集分析和計算得出結論，酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能，20%來自管理服務。當然這一比例會受到市場需求的影響而有細微的變化。在建筑空間功能中，一般來說只有“收益面積”才能夠產(chǎn)生營業(yè)額。有些酒店建筑面積雖大，但是扣除一些非收益面積后，實際用來賺錢的面積并不大。進而用“收益面積”中的“得房面積”會更加有意義，客房空間功能的分配合理性也在一定程度上決定了后期運營效率是否高效、客人是否喜歡等。
對于特殊地區(qū)開發(fā)的酒店要滿足在特定價格范圍內的特殊市場需求。有經(jīng)驗的開發(fā)商或管理公司能夠提供參考性的設施明細表及對不同面積所需設備的初步評估。而當詳細的面積分配方案確定后，就可以對擬建酒店的總投資的合理性進行評估。
眾所周知，能耗過高是酒店行業(yè)的一個通病。人們習慣采用能源費用和營業(yè)收入來判斷是否節(jié)能，但其實這是不準確的，它只是分析能源成本占收入的比例，與是否節(jié)能沒有關系，中國酒店行業(yè)向綠色低碳轉型已迫在眉睫，有效降低能耗成本對于提高酒店利潤有著關鍵作用，五星級酒店通常有30%以上的能耗成本節(jié)省的空間。
坪效越高經(jīng)營狀況越好，我們可以就坪效作為參照，評判酒店的經(jīng)營狀況。美國飯店協(xié)會曾這樣描述，一個好的酒店設計可以使一個酒店保證基本的盈利。對于酒店職業(yè)經(jīng)理人和酒管團隊來說，最關鍵的指標是收入和利潤，但如果選了坪效低的酒店，再怎么努力可能也完不成任務，所以選擇酒店設計公司比努力更重要。投資建造一個酒店時，在酒店設計師任務書中把坪效作為最重要的指標提出要求。在買賣酒店時，坪效這個指標也應該被放在重要位置上進行評估。
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